Mogućnost stranaca da stiču nepokretnosti u Srbiji: kompletna analiza (2025)

Da li stranci mogu kupovati nekretnine u Srbiji?

Da. Stranci mogu kupovati većinu vrsta nepokretnosti u Srbiji, ali pod određenim uslovima. Sistem je jednostavan, transparentan i veoma povoljan u poređenju sa mnogim državama regiona.

Pravni okvir čine:

• Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa
• Zakon o stranima
• Zakon o državnom premeru i katastru
• Međunarodni ugovori (rezim reciprociteta)

🏠 Šta konkretno stranci mogu kupiti?

✔️ 1. Stanovi i kuće u punom vlasništvu

Stranci mogu slobodno kupovati:

• stanove
• kuće
• poslovni prostor
• garaže
• apartmane u turističkim kompleksima

Ovo važi za državljane:

• EU država
• većine zapadnih država
• država koje imaju utvrđen reciprocitet sa Srbijom

Reciprocitet znači: ako Srbin može kupovati u njihovoj zemlji, mogu i oni u Srbiji.

✔️ 2. Građevinsko zemljište

Stranci mogu kupiti građevinsko zemljište uz objekat – što u praksi znači:

• ako kupe kuću, mogu kupiti i plac uz nju
• ako kupe stambenu zgradu, mogu steći udeo na zemljištu ispod nje

❌ 3. Poljoprivredno zemljište – ograničenja

Stranci ne mogu kupovati:

• poljoprivredno zemljište
• šumsko zemljište
• zemljište u zaštićenim zonama

Izuzetak: strano pravno lice može zakupiti ili koristiti zemljište preko ćerke firme registrovane u Srbiji.

🌍 Šta ako je stranac iz države bez reciprociteta?

Ako država nema bilateralni dogovor ili utvrđeni reciprocitet (npr. neke azijske, afričke države), stranac i dalje može steći nepokretnost:

👉 osnivanjem društva u Srbiji (doo)
— u tom slučaju DOO kao domaće pravno lice može kupovati sve vrste nekretnina osim državnog poljoprivrednog zemljišta.

🗂️ Kako izgleda postupak kupovine za stranca?

Postupak je identičan kao za domaće kupce, uz minimalne dodatke:

1. Pasoš i dokaz o identitetu
2. Ugovor o kupoprodaji overava notar u Srbiji
3. Plaća se porez na prenos apsolutnih prava (2,5%) ili PDV kod novogradnje
4. Sve ide u katastar elektronski preko notara

Ne postoji nikakva posebna taksa ili ograničenje za strance.

💼 Sticanje nekretnina preko firme

Strani državljani koji osnuju firmu u Srbiji (najčešće DOO) imaju ista prava kao srpska pravna lica, uključujući:

• kupovinu stanova
• kupovinu kuća
• kupovinu građevinskog i poljoprivrednog zemljišta (osim državnog PZ)

Ovo je najčešći model za velike investitore.

🏢 Poseban režim za državljane EU

Od 2023/2024. režim je dodatno pojednostavljen za EU državljane:

• nema provere reciprociteta
• EU državljani se tretiraju gotovo kao domaća lica
• kupovina se obavlja bez dodatnih procedura

📌 Prednosti Srbije za strane investitore

✔️ Povoljni porezi

• 2,5% poreza na prenos
• vrlo niska godišnja poreska stopa za imovinu (jedna od najnižih u Evropi)

✔️ Jednostavna registracija vlasništva

Sve ide automatski preko notara → katastar završi upis u roku od 5–15 dana.

✔️ Stabilno vlasničko pravo

Srbija je u procesu usklađivanja sa EU pravnim standardima, što povećava sigurnost investicija.

✔️ Velika potražnja i rast cena

Beograd, Novi Sad, Niš i Zlatibor beleže konstantan rast cena nekretnina 15+ godina.

🧭 Zaključak: Da li je Srbija povoljna za strance koji žele da kupe nekretninu?

Da. Srbija ima jedan od najliberalnijih režima u regionu po pitanju kupovine nepokretnosti od strane stranaca.

• Stanovi i kuće: mogu kupiti slobodno
• Građevinsko zemljište: mogu kupiti
• Poljoprivredno zemljište: ne mogu direktno, ali mogu preko firme
• EU državljani: maksimalno pojednostavljen sistem

Zbog stabilnog tržišta, povoljnih poreza i jednostavne procedure – broj stranaca investitora raste iz godine u godinu.